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Il contratto di locazione è l'accordo con cui il proprietario (locatore) concede a un altro soggetto (conduttore) il godimento di un immobile per un periodo determinato, dietro pagamento di un canone. È disciplinato dal Codice Civile e, per gli immobili abitativi, dalla Legge 431/1998. Serve a definire in modo chiaro durata, canone, obblighi delle parti e modalità di restituzione dell'immobile, tutelando sia chi affitta sia chi prende in affitto.
Quando usare il fac simile di contratto di locazione
Affitto di un appartamento abitativo
Quando affitti la tua casa a un inquilino con contratto 4+4 a canone libero o 3+2 a canone concordato.
Locazione di un immobile commerciale
Per affittare un negozio, un ufficio o un capannone a un'impresa o a un professionista con partita IVA.
Contratto transitorio
Per esigenze temporanee del conduttore (da 1 a 18 mesi), ad esempio uno studente fuori sede o un lavoratore in trasferta.
Affitto a uso foresteria o turistico
Quando un'azienda affitta un alloggio per i propri dipendenti, o per locazioni brevi non imprenditoriali.
Cosa deve contenere
- Dati anagrafici completi di locatore e conduttore (nome, codice fiscale, residenza)
- Identificazione catastale e indirizzo preciso dell'immobile
- Importo del canone mensile e modalità di pagamento
- Durata della locazione e condizioni di rinnovo o disdetta
- Importo del deposito cauzionale (massimo 3 mensilità)
- Destinazione d'uso dell'immobile (abitativo, commerciale, transitorio)
- Ripartizione delle spese tra locatore e conduttore
- Data, luogo e firma di entrambe le parti
Errori comuni da evitare
Dimenticare la registrazione
Il contratto va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma: senza registrazione è nullo e non opponibile.
Caparra superiore ai limiti di legge
Il deposito cauzionale non può superare le 3 mensilità; richiederne di più espone a contestazioni.
Non specificare la ripartizione delle spese
Lasciare ambiguità su chi paga condominio, manutenzione e utenze è la prima causa di liti tra locatore e conduttore.
Domande frequenti su contratto di locazione
Il contratto di locazione va registrato?
Sì. La registrazione all'Agenzia delle Entrate è obbligatoria entro 30 giorni dalla stipula per i contratti di durata superiore a 30 giorni complessivi nell'anno.
Qual è la durata minima di un contratto di affitto abitativo?
Per il canone libero la durata è 4 anni + 4 di rinnovo; per il canone concordato è 3 anni + 2. Per i contratti transitori va da 1 a 18 mesi.
Quante mensilità posso chiedere come deposito cauzionale?
Al massimo 3 mensilità del canone. Il deposito va restituito al termine della locazione, salvo danni o canoni non pagati.
Posso aumentare il canone durante il contratto?
Solo se previsto contrattualmente l'adeguamento ISTAT. Aumenti diversi richiedono un nuovo accordo tra le parti.
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