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Il contratto preliminare di compravendita, comunemente detto "compromesso", è l'accordo con cui le parti si obbligano a stipulare in futuro il contratto definitivo di vendita. È disciplinato dall'art. 1351 del Codice Civile e vincola promittente venditore e promissario acquirente alle condizioni pattuite. Definisce prezzo, caparra e termine per il rogito, ed è fondamentale per "bloccare" un immobile prima dell'atto notarile.
Quando usare il fac simile di contratto preliminare di compravendita
Acquisto di una casa
Per impegnare venditore e acquirente prima del rogito, fissando prezzo e tempi.
Versamento di una caparra
Quando l'acquirente versa una caparra confirmatoria a garanzia dell'impegno.
Tempi tecnici per il mutuo
Per dare il tempo all'acquirente di ottenere il finanziamento prima dell'atto definitivo.
Immobile da liberare o sistemare
Quando occorre attendere che il venditore consegni l'immobile libero o completi pratiche.
Cosa deve contenere
- Dati di promittente venditore e promissario acquirente
- Identificazione catastale e descrizione dell'immobile
- Prezzo di vendita e modalità di pagamento
- Importo e natura della caparra (confirmatoria o penitenziale)
- Termine per la stipula del contratto definitivo
- Dichiarazioni su conformità urbanistica e assenza di vincoli
- Penali e conseguenze in caso di inadempimento
- Data e firma delle parti
Errori comuni da evitare
Non distinguere il tipo di caparra
Confondere caparra confirmatoria e penitenziale cambia radicalmente i rimedi in caso di recesso o inadempimento.
Omettere la conformità urbanistica
Non verificare e dichiarare la regolarità catastale e urbanistica può bloccare il rogito.
Termine per il rogito assente
Senza una data certa per il definitivo si crea incertezza e si rischiano contenziosi.
Domande frequenti su contratto preliminare di compravendita
Il preliminare va registrato?
Sì, il preliminare va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, con imposta di registro e, se previste, sulle somme versate.
Conviene trascrivere il preliminare?
La trascrizione presso i registri immobiliari (con atto notarile) tutela l'acquirente da vendite a terzi e iscrizioni successive.
Cosa succede se una parte non si presenta al rogito?
La parte adempiente può trattenere o chiedere il doppio della caparra, oppure agire in giudizio per l'esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.).
Caparra e acconto sono la stessa cosa?
No. La caparra ha funzione di garanzia e rimedio in caso di inadempimento; l'acconto è un semplice anticipo sul prezzo.
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